เลือก REIT ยังไง ให้ปลอดภัย + ปันผลสม่ำเสมอ
เลือก REIT ยังไงดี ?
จากวีดิโอหัวข้อก่อนหน้านี้ที่ผมเพิ่งทราบว่า REIT ในอเมริกาผลตอบแทนดีกว่าหุ้น วีดิโอนี้ผมมาเล่าให้ฟังว่าจากที่เริ่มศึกษามา สิ่งที่ผมมองว่าเป็นปัจจัยสำคัญในการเลือก REIT มันมีอะไรบ้าง
ก่อนอื่นเลยโดยภาพรวมผมมีความรู้สึกว่าพวก REIT, Property Fund กับ กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (IFF) มันจะคล้ายๆกันเลยนะ ในรายละเอียดมีความแตกต่างกันแหละ แต่จากมุมมองผมมันก็เป็นหน่วยลงทุนที่ไปซื้อทรัพย์สินหรือสิทธิ์การเช่าระยะยาวของทรัพย์สินแล้วเอามาปล่อยเช่าหารายได้ กำไรส่วนใหญ่ต้องจ่ายเป็นปันผลออกมาให้นักลงทุนเหมือนกัน และเท่าที่อ่านดูวิธีเลือกพวกนี้ผมก็รู้สึกว่ามันคล้ายๆกันนะครับ ดังนั้นผมพูดถึงพวกนี้รวมๆกัน และพูดถึงเรียงตามความสำคัญละกันนะครับ
ดูว่าอัตราเงินปันผลตอบแทนว่าน่าสนใจสำหรับเรามั้ย
อันนี้ก็ตรงไปตรงมา ถ้า Yield ต่ำมากไม่น่าสนใจเราก็ข้ามไปดูอันอื่น
ดูตัวทรัพย์สินที่เค้าไปลงทุน
เรื่องนี้สำคัญสุด เพราะเราจะได้ปันผลหรือไม่ขึ้นอยู่กับว่าทรัพย์สินนั้นมันมีคนมาเช่าหรือเปล่า เราต้องเข้าใจลักษณะของทรัพย์สิน มันเป็นห้างหรือออฟฟิศสำนักงานหรือโรงแรมหรือโกดังหรืออะไร และต้องคิดว่ามันจะมีคนเช่าหรือเปล่า
ไปดูว่าคร่าวๆว่าเป็นทรัพย์สินอะไรได้บนเวป SET
ดูผลการดำเนินงานอย่างคร่าว
ถ้าให้ดีมันก็ควรจะทำได้ดีขึ้นหรืออย่างน้อยเท่าเดิมน่ะนะครับ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับลักษณะของทรัพย์สินด้วยแต่โดยปกติผมก็จะดูว่าทำได้ใกล้เคียงเดิมมั้ย
ดูว่าเป็น Leasehold หรือ Freehold
ประเด็นตรงนี้ก็สำคัญ ถ้าเป็น Freehold แปลว่าตัว REIT ซื้อตัวทรัพย์สินและเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้นเลย ดังนั้นสามารถหาประโยชน์กับทรัพย์สินนั้นไปได้ตลอดไป แต่ถ้าเป็น Leasehold แปลว่าตัว REIT ซื้อสิทธิ์การเช่าทรัพย์สินและเป็นมีสิทธิหาประโยชน์จากค่าเช่าภายในระยะเวลาที่จำกัดในสัญญา ดังนั้นแปลว่าถึงวันหนึ่งที่สิ้นสุดสัญญา REIT ก็จะปิดไปหรืออย่างน้อยก็ไม่ได้รายได้จากทรัพย์สินนั้นแล้ว
ก็ส่วนตัวผมอาจจะชอบ Freehold มากกว่าแหละ แต่ไม่ได้แปลว่า Leasehold มันด้อยกว่านะครับ สุดท้ายมันขึ้นอยู่กับว่าอัตราผลตอบแทนที่ Leasehold จ่ายอยู่เทียบกับราคาและดูว่าเหลืออยู่กี่ปี Leasehold มันอาจจะดีกว่า Freehold ก็ได้ถ้าอัตราผลตอบแทนที่จ่ายอยู่สูงกว่ามากและเหลืออยู่อีกหลายปี ต้องดูรายตัวอยู่ดี
ดูตัววัดสำคัญอย่าง Occupancy rate, ค่าเช่าต่อตารางเมตร, ฯลฯ
เรื่องนี้ก็สมควรดู ปกติก็จะอยู่ในรายงานประจำปีเช่นกัน สุดท้ายมันก็ส่งผลต่อการเก็บค่าเช่าน่ะแหละ
ดูลักษณ ะของสัญญาที่ทำกับผู้เช่า
ดูว่าทำสัญญาเอาไว้แบบไหน ระยะเวลาของสัญญาเท่าไหร่ โดยเฉพาะพวกกองทุนที่มีผู้เช่าหลักแค่คนเดียวเรื่องนี้จะมีผลเยอะ ถ้าเป็นพวกศูนย์การค้าหรืออาคารสำนักงานที่มีผู้เช่าหลากหลายเรื่องนี้ไม่ค่อยซีเรียส
ผมเอะใจว่าเรื่องนี้สำคัญตอนเจอสองกองทุนที่ให้เช่าตัวอาคารสำหรับทำธุรกิจโรงแรมคล้ายๆกัน แต่สองกองทุนนี้รายได้ต่างกันเพราะตัวสัญญาที่กองทุนทำกับผู้เช่า อันนึงคือ TLHPF ที่ให้เช่าตัวโรงแรมพีพี ฮอลิเดย์ อินน์ รีสอร์ท กับ LUXF ที่ให้เช่าตัวโรงแรม Six Sense ยาวน้อย
รายได้ของ TLHPF คงที่มาก เพราะตัวสัญญากำหนดค่าเช่าตายตัวไว้เลย ดังนั้นเราก็สบายใจได้ว่าไม่ว่าโรงแรมจะทำได้ดีหรือไม่ดี อย่างน้อยผู้เช่าซึ่งคือฮอลิเดย์ อินน์ก็ต้องจ่ายค่าเช่าเท่าที่ตกลงกันไว้ แต่ก็แปลว่าโอกาสจะได้ดีขึ้นก็ไม่มีเช่นกัน
ส่วนรายได้ของ LUXF โตขึ้นในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา เพราะลักษณะสัญญาเป็นแบบมีส่วนที่คงที่ไม่เยอะ แล้วก็มีส่วนที่เป็นผันแปรตามผลประกอบการของโรงแรม ก็เลยทำให้ผลตอบแทนดีขึ้นได้ แต่ก็เสี่ยงว่าถ้าโรงแรมทำได้ไม่ดีเงินปันผลที่ได้ก็จะหดลงไปได้เหมือนกัน
ปัจจุบันผมก็จะดูประมาณนี้เลยครับ
ฟังแล้วเป็นยังไงบ้าง Comment ได้เลยนะครับ
หากชอบเนื้อหา อย่าลืมกด Like & Share และ Follow เราในช่องทางต่างๆ ได้ตามนี้ 🙂
ติดตามพวกเราได้บน Facebook https://www.facebook.com/smartstockinvestment/
หรือทาง YouTube https://www.youtube.com/channel/UCXXwuZIQdWiS1OIzy0uP1fg