REIT กับ IF มีข้อเสียอะไรบ้าง ?

มีนักเรียนที่เค้าเห็นผมลงทุนใน REIT เยอะ เค้าเลยมีคำถามว่า REIT หรือ IF พวกนี้มันไม่มีข้อเสียอะไรเลยเหรอ วีดิโอนี้ผมเลยรวบรวมจุดอ่อนของ REIT หรือ IF มาพูดถึงครับ ซึ่งในที่นี้ขอให้เข้าใจว่าเวลาพูดนี่คือผมนับพวก Property fund รวมๆไปด้วยกับ REIT นะ

1. REIT กับ IF ส่วนใหญ่คาดหวังการเติบโตได้น้อย

จุดบอดสำคัญสุดของ REIT หรือ IF ผมว่าคือเรื่องการเติบโตเลย สาเหตุที่ทำให้โดยรวมการเติบโตต่ำเป็นเพราะ

กำไรที่ได้จากการดำเนินงานส่วนใหญ่ต้องจ่ายเป็นปันผลตามกฎคืออย่างน้อย 90% ดังนั้นถ้าจะขยายก็ต้องทำโดยการกู้ยืมเงินหรือไม่ก็ต้องระดมทุนเพิ่ม ไม่สามารถใช้กำไรสะสมขยายได้เหมือนบริษัททั่วไป
REIT กับ IF ในไทยคาดหวังการเติบโตได้น้อยไปอีก เป็นเพราะว่าส่วนใหญ่ไม่ได้มีวัตถุประสงค์จะขยายหรือโตตั้งแต่แรก วัตถุประสงค์หลักของการจด REIT หรือ IF คือทำโดยบริษัทที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินและแค่ต้องการเงินทุนไปทำอย่างอื่น

ด้วยเหตุผลนี้การเติบโตของรายได้ส่วนใหญ่ก็จะมาจากการขึ้นราคาค่าเช่าเป็นหลัก ซึ่งมันก็คงไม่ใช่การเติบโตพรวดพราด

2. ได้รับผลกระทบถ้า interest rate สูงขึ้น

อันนี้ก็ตรงไปตรงมา ถ้าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากหรือพันธบัตรสูงขึ้น เงินฝากหรือพันธบัตรก็จะดูน่าลงทุนมากขึ้นและทำให้ REIT กับ IF ดูน่าสนใจน้อยลงโดยเปรียบเทียบ

3. บาง REIT กับ IF มีปัญหาถ้าเงินเฟ้อสูง

สำหรับ REIT กับ IF บางอันเงินเฟ้อไม่ได้เป็นปัญหาเพราะถ้าเงินเฟ้อสูงก็เพิ่มค่าเช่าตามได้ แต่บางอันลักษณะสัญญามันตกลงค่าเช่าเอาไว้ล่วงหน้าแล้ว ดังนั้นถ้าเงินเฟ้อสูงพวกนี้ก็เดือดร้อนเพราะปรับค่าเช่าตามไม่ได้

4. เสี่ยงไปอีกแบบเพราะบาง REIT หรือ IF มีทรัพย์สินที่เจาะจงมาก

เรื่องสุดท้ายที่คิดออกคือเรื่องความเสี่ยง บาง REIT หรือ IF ความเสี่ยงก็กระจายนะ เช่นบางอันได้ค่าเช่าจากห้างเซ็นทรัลหลายห้าง หรือจากโลตัสหลายสาขา แต่บาง REIT หรือ IF ก็ความเสี่ยงกระจุกตัวมากเช่นโกดังสินค้ากับโรงงานในพื้นที่เดียว, ตึกออฟฟิศตึกเดียว, ศูนย์แสดงสินค้าจุดเดียว นั่นแปลว่าถ้าเกิดอะไรขึ้นกับทรัพย์สินอันนั้นหรือพื้นที่นั้นไม่ได้รับความนิยมขึ้นมานี่คือจบเลย

ฟังแล้วเป็นยังไงบ้าง Comment ได้เลยนะครับ

หากชอบเนื้อหา อย่าลืมกด Like & Share และ Follow เราในช่องทางต่างๆ ได้ตามนี้ 🙂

ติดตามพวกเราได้บน Facebook https://www.facebook.com/smartstockinvestment/

หรือทาง YouTube https://www.youtube.com/channel/UCXXwuZIQdWiS1OIzy0uP1fg

ตอนนี้เรามีคอร์ส Workshop ออนไลน์แล้วด้วยนะ
https://www.adisonc.com/

หรือ ทดลองเรียนฟรี