REIT ใน U.S. ทำไม payout ratio เกิน 100% ได้ ?

REIT ใน U.S. ทำไม payout ratio เกิน 100% ได้ ?

มีนักเรียนมีคำถาม เค้าไปเจอ REIT ต่างประเทศที่ Dividend payout ratio เกิน 100% อย่างต่อเนื่องหลายปี แล้วก็เลยสงสัยว่าเป็นไปได้ยังไงที่มันเกิน 100% ไม่เคยเห็นอะไรแบบนี้ใน REIT ไทย

อันนี้เป็นคำถามที่ดีนะ เผื่อคนไม่คุ้นเคย Dividend payout ratio คืออัตราส่วนระหว่างจำนวนเงินที่จ่ายปันผลเทียบกับกำไรสุทธิ Dividend payout ratio 50% ก็คือจากกำไรสุทธิ 100 จ่ายออกมาเป็นปันผล 50 ถ้า Dividend payout ratio มากกว่า 100% ก็คือกำไรสุทธิ 100 จ่ายออกมาเป็นปันผลเกิน 100 ซึ่งมันไม่ควรจะเป็นอะไรที่ทำได้ตลอด ทำบางปีอาจจะได้ แต่โดยหลักการมันไม่ควรจะทำได้ต่อเนื่อง ก็เลยเป็นเหตุผลที่นักเรียนเรามีความสงสัย

ตัวอย่างที่นักเรียนผมพูดถึงก็จะเป็น Realty Income ซึ่งเป็น REIT เจ้าใหญ่ใน US

จะสังเกตว่า payout ratio ก็เกิน 100% ตลอดจริงๆ

ให้ดูอีกตัวอย่าง W. P. Carey เป็น REIT ขนาดใหญ่เช่นกัน

สังเกตว่าคล้ายกันตรงที่ payout ratio เกิน 100% ตลอด

ประเด็นเรื่องนี้สมัยที่เริ่มดู REIT ใน U.S. ตอนแรกๆผมก็เคยสงสัยเหมือนกัน สิ่งที่ผมเจอคือเป็นเพราะวิธีการบันทึกบัญชีมันไม่เหมือนกับที่ไทยครับ คือ REIT ที่อเมริกาเค้ามีการบันทึกค่าเสื่อม ในขณะที่ REIT ที่ไทยไม่บันทึกเพราะมองว่าเป็น investment

เพื่อให้เห็นภาพเดี๋ยวผมเปิดเทียบให้ดู

ส่วนสาเหตุว่าทำไมบันทึกต่างกัน ผมเข้าใจว่าเพราะในมุมของ US GAAP เค้ามองว่า REIT นี่เป็น operating assets ในขณะที่ของไทยมองว่าเป็น investment assets ครับ

สมมติเราคำนวณ payout ratio เองเลยนะ เอาแบบตรงๆ เราจะได้ว่า
Realty Income 208.58%, 342.21%
W. P. Carey 143.48%, 190.65%

แต่สมมติเราคำนวณ payout ratio แบบตัดผลของ depreciation ออกไป เราจะได้ว่า
Realty Income 72.13%, 97.84%
W. P. Carey 77.97%, 88.41%

ดูปกติขึ้นมะ มันเป็นเพราะแบบนี้แหละครับ ตอบคำถามว่าทำไม payout ratio ของ REIT ใน U.S. มันถึงสูงเกิน 100% ตลอด

ทีนี้โดยปกติ REIT ใน U.S. นี่เค้าจะรายงานตัวเลข Funds From Operations (FFO) กับ Adjusted Funds From Operations (AFFO) ประกอบในรายงานด้วย และปกติธุรกิจนี้เวลาเค้าพูดถึงการจ่ายปันผลเค้าจะเทียบ payout ratio กับไม่ FFO ก็ AFFO มากกว่าที่จะเทียบกับ Net Income ตัวเลขพวกนี้ก็จะเป็นตัวเลขที่มีการบวกกลับค่าเสื่อมและมีการปรับตัวเลขด้วยรายการอื่นอีก มันจะไม่ได้ตามมาตรฐานบัญชี US GAAP แต่มันเป็นตัวเลขที่อุตสาหกรรมนี้เค้าตกลงร่วมกันว่าช่วยให้เข้าใจผลการดำเนินงานของ REIT มากขึ้นและเพื่อให้นิยามการคำนวณเหมือนกันเค้าจะอิงตาม NAREIT ผมทิ้งลิ้งค์ไว้ให้สำหรับคนที่มีความสนใจ REIT ใน U.S. ควรต้องอ่านครับ
https://www.reit.com/sites/default/files/2018-FFO-white-paper-(11-27-18).pdf

ฟังแล้วเป็นยังไงบ้าง Comment ได้เลยนะครับ

หากชอบเนื้อหา อย่าลืมกด Like & Share และ Follow เราในช่องทางต่างๆ ได้ตามนี้ 🙂

ติดตามพวกเราได้บน Facebook https://www.facebook.com/smartstockinvestment/

หรือทาง YouTube https://www.youtube.com/channel/UCXXwuZIQdWiS1OIzy0uP1fg

ตอนนี้เรามีคอร์ส Workshop ออนไลน์แล้วด้วยนะ
https://www.adisonc.com/

หรือ ทดลองเรียนฟรี