Tag: กองทุนโครงสร้างพื้นฐาน

จุดบอดสำคัญสุดของ REIT หรือ IF ผมว่าคือเรื่องการเติบโตเลย  สาเหตุที่ทำให้โดยรวมการเติบโตต่ำเป็นเพราะ

• กำไรที่ได้จากการดำเนินงานส่วนใหญ่ต้องจ่ายเป็นปันผลตามกฎคืออย่างน้อย 90%  ดังนั้นถ้าจะขยายก็ต้องทำโดยการกู้ยืมเงินหรือไม่ก็ต้องระดมทุนเพิ่ม  ไม่สามารถใช้กำไรสะสมขยายได้เหมือนบริษัททั่วไป
• REIT กับ IF ในไทยคาดหวังการเติบโตได้น้อยไปอีก  เป็นเพราะว่าส่วนใหญ่ไม่ได้มีวัตถุประสงค์จะขยายหรือโตตั้งแต่แรก  วัตถุประสงค์หลักของการจด REIT หรือ IF คือทำโดยบริษัทที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินและแค่ต้องการเงินทุนไปทำอย่างอื่น

ด้วยเหตุผลนี้การเติบโตของรายได้ส่วนใหญ่ก็จะมาจากการขึ้นราคาค่าเช่าเป็นหลัก  ซึ่งมันก็คงไม่ใช่การเติบโตพรวดพราด

2. ได้รับผลกระทบถ้า interest rate สูงขึ้น

อันนี้ก็ตรงไปตรงมา  ถ้าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากหรือพันธบัตรสูงขึ้น  เงินฝากหรือพันธบัตรก็จะดูน่าลงทุนมากขึ้นและทำให้ REIT กับ IF ดูน่าสนใจน้อยลงโดยเปรียบเทียบ

3. บาง REIT กับ IF มีปัญหาถ้าเงินเฟ้อสูง

สำหรับ REIT กับ IF บางอันเงินเฟ้อไม่ได้เป็นปัญหาเพราะถ้าเงินเฟ้อสูงก็เพิ่มค่าเช่าตามได้  แต่บางอันลักษณะสัญญามันตกลงค่าเช่าเอาไว้ล่วงหน้าแล้ว  ดังนั้นถ้าเงินเฟ้อสูงพวกนี้ก็เดือดร้อนเพราะปรับค่าเช่าตามไม่ได้

4. เสี่ยงไปอีกแบบเพราะบาง REIT หรือ IF มีทรัพย์สินที่เจาะจงมาก

เรื่องสุดท้ายที่คิดออกคือเรื่องความเสี่ยง  บาง REIT หรือ IF ความเสี่ยงก็กระจายนะ  เช่นบางอันได้ค่าเช่าจากห้างเซ็นทรัลหลายห้าง  หรือจากโลตัสหลายสาขา  แต่บาง REIT หรือ IF ก็ความเสี่ยงกระจุกตัวมากเช่นโกดังสินค้ากับโรงงานในพื้นที่เดียว, ตึกออฟฟิศตึกเดียว, ศูนย์แสดงสินค้าจุดเดียว  นั่นแปลว่าถ้าเกิดอะไรขึ้นกับทรัพย์สินอันนั้นหรือพื้นที่นั้นไม่ได้รับความนิยมขึ้นมานี่คือจบเลย

ฟังแล้วเป็นยังไงบ้าง Comment ได้เลยนะครับ

หากชอบเนื้อหา อย่าลืมกด Like & Share และ Follow เราในช่องทางต่างๆ ได้ตามนี้ 🙂

ติดตามพวกเราได้บน Facebook https://www.facebook.com/smartstockinvestment/

หรือทาง YouTube https://www.youtube.com/channel/UCXXwuZIQdWiS1OIzy0uP1fg

ตอนนี้เรามีคอร์ส Workshop ออนไลน์แล้วด้วยนะ
https://www.adisonc.com/

หรือ ทดลองเรียนฟรี