Smart Stock Investment

Tag: กองรีท

  • วิธีคำนวณมูลค่า REIT วิธีไหนดีสุด ?

    วิธีคำนวณมูลค่า REIT วิธีไหนดีสุด ?

    ที่นิยมกันก็จะมีใช้ NAV กับ Discounted Dividend

    Net asset value เป็นอะไรที่ REIT ต้องรายงานอยู่แล้ว  หลักการคือเอามูลค่าของทรัพย์สินทั้งหมดหักด้วยหนี้สินทั้งหมดก็ออกมาเป็นมูลค่าของ REIT ละ  และข้อดีคือ REIT นี่เค้าต้องทำการประเมินมูลค่าทรัพย์สินโดยบุคคลที่สามตลอดทุกปี  ดังนั้นตัวเลขมูลค่าทรัพย์สินมันก็จะค่อนข้างเป็นปัจจุบันไม่ใช่บันทึกตามราคาณ ตอนที่ซื้อแบบบริษัทปกติ

    ส่วน Discount dividend หลักการก็แบบเดียวกับหุ้นนะ  คือคิดลดกระแสเงินสดที่เราคาดว่าจะได้จาก REIT ในอนาคตทั้งหมดมาเป็นมูลค่าวันนี้

    ส่วนตัวผมว่าใช้ Discounted Dividend เลยครับ  ตรงประเด็นสุด  REIT นี่ตามกฎเค้าโดนบังคับให้ต้องจ่ายกำไรเกือบทั้งหมดออกมาเป็นปันผลอยู่แล้วด้วย  ดังนั้นจึงไม่มีความจำเป็นต้องคิดถึง free cash flow อะไรให้ยุ่งยาก

     

    ฟังแล้วเป็นยังไงบ้าง Comment ได้เลยนะครับ

    หากชอบเนื้อหา อย่าลืมกด Like & Share และ Follow เราในช่องทางต่างๆ ได้ตามนี้ 🙂

    ติดตามพวกเราได้บน Facebook https://www.facebook.com/smartstockinvestment/

    หรือทาง YouTube https://www.youtube.com/channel/UCXXwuZIQdWiS1OIzy0uP1fg

    ตอนนี้เรามีคอร์ส Workshop ออนไลน์แล้วด้วยนะ
    https://www.adisonc.com/

    หรือ ทดลองเรียนฟรี

  • Work From Home จะทำให้ความต้องการในออฟฟิศสำนักงานหายไปหรือเปล่า ?

    Work From Home จะทำให้ความต้องการในออฟฟิศสำนักงาน หายไปหรือเปล่า ?

    ช่วงนี้หนึ่งในธุรกิจที่ดูยังไม่ได้ฟื้นกลับมาเต็มที่ก็จะเป็นออฟฟิศสำนักงาน  ถ้าเราไปดูพวก REIT ที่ทำออฟฟิศในหลายประเทศเราจะเห็นว่าราคามันฟื้นมาจากช่วงโควิดหนักๆแล้วแหละ  แต่มันยังฟื้นกันไม่เต็มที่  อาจจะเป็นโอกาสก็ได้ถ้าเราเชื่อว่าความต้องการในพื้นที่ออฟฟิศจะกลับมา  หรืออาจจะไม่เป็นโอกาสก็ได้ถ้าเรามองว่าอนาคตคนทำงานจากบ้านกันหมด  คำถามคือในเวลานี้หลักฐานบ่งชี้ไปทางไหนมากกว่ากัน

    เท่าที่ผมดูในเวลานี้เหมือนหลักฐานจะเทไปทางฝั่งว่าออฟฟิศจะยังมีความต้องการอยู่นะ

    • บริษัทที่ในตอนแรกเหมือนจะสนับสนุนให้ทำงานจากที่บ้านหมด  ตอนนี้ส่วนใหญ่ก็เริ่มเปลี่ยนท่าทีแล้ว
    • Google ปัจจุบันแผนคือ 20% เท่านั้นที่จะทำงานจากนอกออฟฟิศ  ที่เหลือ 80% จะมีบางวันที่ทำงานที่ออฟฟิศ  อีเมล์จาก CEO บอกว่าพนักงาน 60% ต้องการที่จะมาที่ออฟฟิศบ้าง  ไม่ใช่ไม่มาเลย
    • Amazon, Apple พวกนี้ชัดเจนว่าต้องการให้กลับมาออฟฟิศทุกคน  อาจจะไม่ได้ต้องเข้าทุกวันแต่ทุกคนต้องกลับมาออฟฟิศ
    • สายธนาคารกับ investment bank ซึ่งจริงๆก็เป็นสายที่ควรจะทำงานได้ขอแค่มี Bloomberg Terminal  ตอนนี้ก็ชัดเจนว่าต้องการให้คนกลับมาทำงานที่ออฟฟิศ  JP Morgan, Morgan Stanley, Goldman Sachs, Wells Fargo, Citibank, ฯลฯ

    ส่วนสาเหตุว่าทำไมเค้าถึงยังอยากให้เข้าออฟฟิศกันตอนนี้ยังไม่ชัด

    • บางคนก็บอกว่าเข้าออฟฟิศงานออกมาดีกว่า  JP Morgan กับ Citibank นี่คือพูดชัดเจน
    • บางคนก็บอกว่าเป็นเพราะคนยังต้องการสังคม  หรือต้องการอยู่ในบรรยากาศของการทำงานไม่มีเรื่องอื่นมารบกวน
    • บางคนก็บอกว่ามันเป็นเรื่องของการมีเวลาชัดเจนเป็นระเบียบกว่า  ทำให้คนจัดการตัวเองได้ง่าย
    • ปัญหาอย่างนึงที่เจอคือคนใหม่  สำหรับคนที่รู้จักกันเคยทำงานด้วยกันสนิทกันอยู่แล้วก่อนที่จะ WFH มันก็ทำงานกันได้ไม่มีปัญหา  แต่สำหรับพนักงานใหม่  การจะสอนงานกันก็เป็นเรื่องยาก

    แต่สรุปแล้ว  โดยรวมเหมือนจะชี้ว่าออฟฟิศจะยังจำเป็นอยู่  และดังนั้นการลงทุนใน REIT ที่ทำให้เช่าออฟฟิศก็ดูน่าสนใจอยู่นะ

     

    ฟังแล้วเป็นยังไงบ้าง Comment ได้เลยนะครับ

    หากชอบเนื้อหา อย่าลืมกด Like & Share และ Follow เราในช่องทางต่างๆ ได้ตามนี้ 🙂

    ติดตามพวกเราได้บน Facebook https://www.facebook.com/smartstockinvestment/

    หรือทาง YouTube https://www.youtube.com/channel/UCXXwuZIQdWiS1OIzy0uP1fg

    ตอนนี้เรามีคอร์ส Workshop ออนไลน์แล้วด้วยนะ
    https://www.adisonc.com/

    หรือ ทดลองเรียนฟรี

  • REIT Dividend Yield สูง ผลตอบแทนจริงอาจไม่ใช่ ดูด้วยว่าเป็น Leasehold หรือ Freehold

    REIT Dividend Yield สูง ผลตอบแทนจริงอาจไม่ใช่ ดูด้วยว่าเป็น Leasehold หรือ Freehold

    เร็วๆนี้มีลูกศิษย์ผมคนนึงเค้าเล่าให้ฟังว่ามีไปซื้อ REIT อันนึงที่คาดหวัง dividend yield 10%  พอดีผมจำได้ว่า REIT อันนั้นมันเป็น leasehold และน่าจะมีสิทธิ์ได้รับรายได้อีกประมาณ 13 ปีเลยต้องรีบบอกเค้าว่า REIT นี้อาจจะไม่ได้คาดหวังผลตอบแทน 10% อย่างที่เค้าคิดครับ

    Leasehold กับ freehold มันมีความแตกต่างกันตรงที่ leasehold เป็นเจ้าของสิทธิการเช่า  ซึ่งมันมีวันสิ้นสุดตามสัญญาดังนั้นแปลว่าถ้าเราถือ REIT leasehold ไปจนสิ้นสุดสัญญาตัวมูลค่าสุดท้ายมันจะเป็น 0  แต่ freehold คือเป็นเจ้าของตัวทรัพย์สินเลย  แปลว่าก็จะมีสิทธิ์รับรายได้ไปตลอดจนกว่าทรัพย์สินนั้นเสื่อมซึ่งโดยปกติอายุนานกว่า leasehold มาก  ดังนั้นถึงแม้ว่าจะถือ REIT freehold ไปหลายปีแต่ถ้าทรัพย์สินยังสภาพดีอยู่มูลค่าของมันก็จะไม่เป็น 0

    ดังนั้นเวลาคำนวณผลตอบแทนของ REIT leasehold ก็ต้องคิดเผื่อว่าเราได้ผลตอบแทนจากปันผลจริงแต่ตัวราคาของ REIT ก็จะลดลงเรื่อยๆด้วยเมื่อใกล้หมดสัญญา

    เราจะแสดงวิธีคิด real yield ให้ดูครับ

    Case 1: เราทำให้ดูกรณีที่ไม่มี growth ก่อน

    Case 2: เราสมมติว่ามี growth

    สิ่งที่อยากให้สังเกตคือ dividend yield ของ leasehold ไม่ใช่ real yield  และ leasehold เสียเปรียบ freehold เสมอถ้าปันผลเท่ากันเติบโตเท่ากัน

    สรุปสุดท้ายคือผมไม่ได้จะบอกว่าต้องลงทุน freehold เท่านั้นหรืออะไรนะ  เพราะปกติแล้ว dividend yield ของ freehold ก็จะต่ำกว่า leasehold สะท้อนความได้เปรียบตรงนี้อยู่แล้ว  วีดิโอนี้คือต้องการให้เห็นภาพว่าผลตอบแทนของ REIT สองแบบนี้ไม่เหมือนกันและมีวิธีการคำนวณยังไงเท่านั้นเอง

     

    ฟังแล้วเป็นยังไงบ้าง Comment ได้เลยนะครับ

    หากชอบเนื้อหา อย่าลืมกด Like & Share และ Follow เราในช่องทางต่างๆ ได้ตามนี้ 🙂

    ติดตามพวกเราได้บน Facebook https://www.facebook.com/smartstockinvestment/

    หรือทาง YouTube https://www.youtube.com/channel/UCXXwuZIQdWiS1OIzy0uP1fg

    ตอนนี้เรามีคอร์ส Workshop ออนไลน์แล้วด้วยนะ
    https://www.adisonc.com/courses