Smart Stock Investment

Tag: รีท

  • Work From Home จะทำให้ความต้องการในออฟฟิศสำนักงานหายไปหรือเปล่า ?

    Work From Home จะทำให้ความต้องการในออฟฟิศสำนักงาน หายไปหรือเปล่า ?

    ช่วงนี้หนึ่งในธุรกิจที่ดูยังไม่ได้ฟื้นกลับมาเต็มที่ก็จะเป็นออฟฟิศสำนักงาน  ถ้าเราไปดูพวก REIT ที่ทำออฟฟิศในหลายประเทศเราจะเห็นว่าราคามันฟื้นมาจากช่วงโควิดหนักๆแล้วแหละ  แต่มันยังฟื้นกันไม่เต็มที่  อาจจะเป็นโอกาสก็ได้ถ้าเราเชื่อว่าความต้องการในพื้นที่ออฟฟิศจะกลับมา  หรืออาจจะไม่เป็นโอกาสก็ได้ถ้าเรามองว่าอนาคตคนทำงานจากบ้านกันหมด  คำถามคือในเวลานี้หลักฐานบ่งชี้ไปทางไหนมากกว่ากัน

    เท่าที่ผมดูในเวลานี้เหมือนหลักฐานจะเทไปทางฝั่งว่าออฟฟิศจะยังมีความต้องการอยู่นะ

    • บริษัทที่ในตอนแรกเหมือนจะสนับสนุนให้ทำงานจากที่บ้านหมด  ตอนนี้ส่วนใหญ่ก็เริ่มเปลี่ยนท่าทีแล้ว
    • Google ปัจจุบันแผนคือ 20% เท่านั้นที่จะทำงานจากนอกออฟฟิศ  ที่เหลือ 80% จะมีบางวันที่ทำงานที่ออฟฟิศ  อีเมล์จาก CEO บอกว่าพนักงาน 60% ต้องการที่จะมาที่ออฟฟิศบ้าง  ไม่ใช่ไม่มาเลย
    • Amazon, Apple พวกนี้ชัดเจนว่าต้องการให้กลับมาออฟฟิศทุกคน  อาจจะไม่ได้ต้องเข้าทุกวันแต่ทุกคนต้องกลับมาออฟฟิศ
    • สายธนาคารกับ investment bank ซึ่งจริงๆก็เป็นสายที่ควรจะทำงานได้ขอแค่มี Bloomberg Terminal  ตอนนี้ก็ชัดเจนว่าต้องการให้คนกลับมาทำงานที่ออฟฟิศ  JP Morgan, Morgan Stanley, Goldman Sachs, Wells Fargo, Citibank, ฯลฯ

    ส่วนสาเหตุว่าทำไมเค้าถึงยังอยากให้เข้าออฟฟิศกันตอนนี้ยังไม่ชัด

    • บางคนก็บอกว่าเข้าออฟฟิศงานออกมาดีกว่า  JP Morgan กับ Citibank นี่คือพูดชัดเจน
    • บางคนก็บอกว่าเป็นเพราะคนยังต้องการสังคม  หรือต้องการอยู่ในบรรยากาศของการทำงานไม่มีเรื่องอื่นมารบกวน
    • บางคนก็บอกว่ามันเป็นเรื่องของการมีเวลาชัดเจนเป็นระเบียบกว่า  ทำให้คนจัดการตัวเองได้ง่าย
    • ปัญหาอย่างนึงที่เจอคือคนใหม่  สำหรับคนที่รู้จักกันเคยทำงานด้วยกันสนิทกันอยู่แล้วก่อนที่จะ WFH มันก็ทำงานกันได้ไม่มีปัญหา  แต่สำหรับพนักงานใหม่  การจะสอนงานกันก็เป็นเรื่องยาก

    แต่สรุปแล้ว  โดยรวมเหมือนจะชี้ว่าออฟฟิศจะยังจำเป็นอยู่  และดังนั้นการลงทุนใน REIT ที่ทำให้เช่าออฟฟิศก็ดูน่าสนใจอยู่นะ

     

    ฟังแล้วเป็นยังไงบ้าง Comment ได้เลยนะครับ

    หากชอบเนื้อหา อย่าลืมกด Like & Share และ Follow เราในช่องทางต่างๆ ได้ตามนี้ 🙂

    ติดตามพวกเราได้บน Facebook https://www.facebook.com/smartstockinvestment/

    หรือทาง YouTube https://www.youtube.com/channel/UCXXwuZIQdWiS1OIzy0uP1fg

    ตอนนี้เรามีคอร์ส Workshop ออนไลน์แล้วด้วยนะ
    https://www.adisonc.com/

    หรือ ทดลองเรียนฟรี

  • REIT ประเภทไหน Dividend Yield สูงสุด ?

    REIT ประเภทไหน Dividend Yield สูงสุด ?

    อันนี้มีคนถามทิ้งไว้นานละเพิ่งจะได้มาทำ  ตอนแรกก็ว่าจะลองไปเอา Dividend yield ของทุก REIT มาเทียบกัน  แต่รู้สึกยุ่งยากไปนิดบวกกับปีที่ผ่านมามันปีผิดปกติด้วย  บาง REIT ที่โดนผลกระทบจังๆงดจ่ายปันผลหรือจ่ายลดไปเยอะมาก  ก็เลยทำให้เทียบกันยากอีก

    สุดท้ายก็เลยเอาเป็นว่าผมตอบคำถามโดย

    • อิงจากความรู้สึกส่วนตัวที่ไล่ดูแล้วเจอ  ไม่ใช่จาก stat ทั้งหมด
    • อิง Normalized yield หรือก็คืออิงปันผลในปี 2019 ซึ่งเป็นปีปกติ

    ไทย

    REIT กลุ่มที่ yield สูงสุดนี่ต้องเป็นพวกที่เกี่ยวกับนักท่องเที่ยวแน่นอนโดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มโรงแรม  โดยรวม yield 10% นี่หาได้เลยแหละ

    พวกที่รองลงมาก็กลุ่มที่เกี่ยวข้องอื่นอย่างเช่นพวกห้างนี่ก็สูงมาก  yield เกือบ 10% เช่นกัน

    เหตุผลที่ yield สูงก็เข้าใจได้เพราะพวกนี้โดนโควิดกระทบจังๆและตอนนี้ก็ยังไม่ฟื้น

    US

    อันดับหนึ่งจะเป็นพวก mortgage REIT  พวกนี้ต่างจาก REIT ปกติตรงที่รายได้ไม่ได้มาจากค่าเช่า  โมเดลธุรกิจเค้าคือเข้าไปเป็นเจ้าหนี้ให้สินเชื่อ  รายได้มาจากรายได้ดอกเบี้ย  โดยมีตัวอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน  พวกนี้ yield สูงเกือบ 10% ก็ยังหาได้อยู่  นี่ขนาดว่าราคาจะฟื้นมาจากโควิดเยอะแล้วนะ

    กลุ่มรองลงมาก็จะเป็นพวกที่เกี่ยวกับคนแก่  แต่ไม่ใช่โรงพยาบาลนะ  REIT พวกบ้านพักคนชรากับพวกศูนย์พักฟื้นผู้ป่วยที่ดูแลตัวเองไม่ได้ซึ่งส่วนใหญ่ก็คือคนแก่  พวกนี้ yield 7% กว่าได้

    สาเหตุที่ yield สูงก็เข้าใจได้  Mortgage REIT ปกติมันเสี่ยงกว่าอยู่แล้ว  ส่วนพวกบ้านพักคนชรากับพักฟื้นผู้ป่วยก็โดนโควิดจังๆทำให้ผู้ประกอบการหลายรายเสี่ยงเจ๊งมากขึ้น  บวกกับอุตสาหกรรมนี้ก็แข่งกันโหดแต่แรกอยู่แล้วก็เลยทำให้ REIT เสี่ยงกว่าเพื่อน yield เลยสูงครับ

    ยุโรป

    อันดับหนึ่งนี่พวกห้างเลย  yield แถวๆ 10% นี่หาได้  เกิน 10% ไปอีกก็ยังมี

    กลุ่มที่รองลงมานี่ไม่แน่ใจละ  อาจจะพวกค้าปลีกที่ไม่ใช่ห้างนะ  พวกที่ทำ retail parks ประมาณนั้น  เคยเห็น 7% ได้

    ที่ yield สูงขนาดนั้นเข้าใจว่าเพราะช่วงหลังๆเทรนด์ของซื้อของออนไลน์เริ่มเยอะ  คนกังวลว่าพวกห้างนี่จะเหมือนใน US ที่ห้างเจ๊ง  ก็เลยทำให้ yield สูงพิเศษกว่ากลุ่มอื่นเลย

     

    ส่วนที่อื่นๆไม่รู้ละไม่ได้ติดตาม  ในญี่ปุ่นหรือสิงคโปร์ก็มี REIT เยอะนะ  แต่ไม่รู้เลยว่าช่วงนี้เป็นไงบ้าง

     

    ฟังแล้วเป็นยังไงบ้าง Comment ได้เลยนะครับ

    หากชอบเนื้อหา อย่าลืมกด Like & Share และ Follow เราในช่องทางต่างๆ ได้ตามนี้ 🙂

    ติดตามพวกเราได้บน Facebook https://www.facebook.com/smartstockinvestment/

    หรือทาง YouTube https://www.youtube.com/channel/UCXXwuZIQdWiS1OIzy0uP1fg

    ตอนนี้เรามีคอร์ส Workshop ออนไลน์แล้วด้วยนะ
    https://www.adisonc.com/

    หรือ ทดลองเรียนฟรี

  • REIT กับ IF มีข้อเสียอะไรบ้าง ?

    REIT กับ IF มีข้อเสียอะไรบ้าง ?

    มีนักเรียนที่เค้าเห็นผมลงทุนใน REIT เยอะ  เค้าเลยมีคำถามว่า REIT หรือ IF พวกนี้มันไม่มีข้อเสียอะไรเลยเหรอ  วีดิโอนี้ผมเลยรวบรวมจุดอ่อนของ REIT หรือ IF มาพูดถึงครับ  ซึ่งในที่นี้ขอให้เข้าใจว่าเวลาพูดนี่คือผมนับพวก Property fund รวมๆไปด้วยกับ REIT นะ

    1. REIT กับ IF ส่วนใหญ่คาดหวังการเติบโตได้น้อย

    • จุดบอดสำคัญสุดของ REIT หรือ IF ผมว่าคือเรื่องการเติบโตเลย  สาเหตุที่ทำให้โดยรวมการเติบโตต่ำเป็นเพราะ

    • กำไรที่ได้จากการดำเนินงานส่วนใหญ่ต้องจ่ายเป็นปันผลตามกฎคืออย่างน้อย 90%  ดังนั้นถ้าจะขยายก็ต้องทำโดยการกู้ยืมเงินหรือไม่ก็ต้องระดมทุนเพิ่ม  ไม่สามารถใช้กำไรสะสมขยายได้เหมือนบริษัททั่วไป
    • REIT กับ IF ในไทยคาดหวังการเติบโตได้น้อยไปอีก  เป็นเพราะว่าส่วนใหญ่ไม่ได้มีวัตถุประสงค์จะขยายหรือโตตั้งแต่แรก  วัตถุประสงค์หลักของการจด REIT หรือ IF คือทำโดยบริษัทที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินและแค่ต้องการเงินทุนไปทำอย่างอื่น

    ด้วยเหตุผลนี้การเติบโตของรายได้ส่วนใหญ่ก็จะมาจากการขึ้นราคาค่าเช่าเป็นหลัก  ซึ่งมันก็คงไม่ใช่การเติบโตพรวดพราด

    2. ได้รับผลกระทบถ้า interest rate สูงขึ้น

    อันนี้ก็ตรงไปตรงมา  ถ้าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากหรือพันธบัตรสูงขึ้น  เงินฝากหรือพันธบัตรก็จะดูน่าลงทุนมากขึ้นและทำให้ REIT กับ IF ดูน่าสนใจน้อยลงโดยเปรียบเทียบ

    3. บาง REIT กับ IF มีปัญหาถ้าเงินเฟ้อสูง

    สำหรับ REIT กับ IF บางอันเงินเฟ้อไม่ได้เป็นปัญหาเพราะถ้าเงินเฟ้อสูงก็เพิ่มค่าเช่าตามได้  แต่บางอันลักษณะสัญญามันตกลงค่าเช่าเอาไว้ล่วงหน้าแล้ว  ดังนั้นถ้าเงินเฟ้อสูงพวกนี้ก็เดือดร้อนเพราะปรับค่าเช่าตามไม่ได้

    4. เสี่ยงไปอีกแบบเพราะบาง REIT หรือ IF มีทรัพย์สินที่เจาะจงมาก

    เรื่องสุดท้ายที่คิดออกคือเรื่องความเสี่ยง  บาง REIT หรือ IF ความเสี่ยงก็กระจายนะ  เช่นบางอันได้ค่าเช่าจากห้างเซ็นทรัลหลายห้าง  หรือจากโลตัสหลายสาขา  แต่บาง REIT หรือ IF ก็ความเสี่ยงกระจุกตัวมากเช่นโกดังสินค้ากับโรงงานในพื้นที่เดียว, ตึกออฟฟิศตึกเดียว, ศูนย์แสดงสินค้าจุดเดียว  นั่นแปลว่าถ้าเกิดอะไรขึ้นกับทรัพย์สินอันนั้นหรือพื้นที่นั้นไม่ได้รับความนิยมขึ้นมานี่คือจบเลย

     

    ฟังแล้วเป็นยังไงบ้าง Comment ได้เลยนะครับ

    หากชอบเนื้อหา อย่าลืมกด Like & Share และ Follow เราในช่องทางต่างๆ ได้ตามนี้ 🙂

    ติดตามพวกเราได้บน Facebook https://www.facebook.com/smartstockinvestment/

    หรือทาง YouTube https://www.youtube.com/channel/UCXXwuZIQdWiS1OIzy0uP1fg

    ตอนนี้เรามีคอร์ส Workshop ออนไลน์แล้วด้วยนะ
    https://www.adisonc.com/

    หรือ ทดลองเรียนฟรี

  • จะทำ valuation REIT หรือ IF ที่เป็น leasehold ทำไง ?

    จะทำ valuation REIT หรือ IF ที่เป็น leasehold ทำไง ?

    วิธีการง่ายมาก  ใช้ IRR บน excel ทำเลยครับ  คำนวณโดยสมมติว่าเราจะถือมันจนสิ้นสุดสัญญา  ดูว่าได้ผลตอบแทนกี่ %

    ขั้นตอนมีดังนี้

    1. ดูว่าอายุสัญญาหมดในอีกกี่ปี  ตั้งจำนวนปีที่เหลือ
    2. เอาเลขปันผลเต็มปีที่ผ่านไปแล้วมา
    3. เดาคร่าวๆว่ารายได้ค่าเช่าน่าจะโตปีละกี่ %
    4. เดาไปจนจบว่าปันผลที่คาดว่าจะได้ในปีที่เหลือคือเท่าไหร่บ้าง  ระวังปีสุดท้ายหรือปีแรกซึ่งอาจไม่เต็มปี
    5. อย่าลืมหักภาษีปันผลด้วย
    6. ตอนนี้ราคาเท่าไหร่
    7. ตั้งแถวที่สรุปเงินที่จ่ายไปกับได้รับมา
    8. ใช้ function =irr  ลากครอบแถวที่สรปเงินที่จ่ายไปกับได้รับมาทั้งหมด

    จริงๆในรายละเอียดมันจะมีว่าเงินที่ได้รับบางส่วนจะเป็นปันผลซึ่งโดนภาษี  กับบางส่วนเป็นส่วนลดทุนซึ่งไม่โดนภาษี  ที่เราทำนี่คือสมมติว่าโดนภาษีทั้งหมด  นั่นคือเราจะ underestimate ผลตอบแทนอยู่เล็กน้อย  อย่าคิดมาก  ทำตามนี้เลย

     

    ฟังแล้วเป็นยังไงบ้าง Comment ได้เลยนะครับ

    หากชอบเนื้อหา อย่าลืมกด Like & Share และ Follow เราในช่องทางต่างๆ ได้ตามนี้ 🙂

    ติดตามพวกเราได้บน Facebook https://www.facebook.com/smartstockinvestment/

    หรือทาง YouTube https://www.youtube.com/channel/UCXXwuZIQdWiS1OIzy0uP1fg

    ตอนนี้เรามีคอร์ส Workshop ออนไลน์แล้วด้วยนะ
    https://www.adisonc.com/

    หรือ ทดลองเรียนฟรี

  • REIT Dividend Yield สูง ผลตอบแทนจริงอาจไม่ใช่ ดูด้วยว่าเป็น Leasehold หรือ Freehold

    REIT Dividend Yield สูง ผลตอบแทนจริงอาจไม่ใช่ ดูด้วยว่าเป็น Leasehold หรือ Freehold

    เร็วๆนี้มีลูกศิษย์ผมคนนึงเค้าเล่าให้ฟังว่ามีไปซื้อ REIT อันนึงที่คาดหวัง dividend yield 10%  พอดีผมจำได้ว่า REIT อันนั้นมันเป็น leasehold และน่าจะมีสิทธิ์ได้รับรายได้อีกประมาณ 13 ปีเลยต้องรีบบอกเค้าว่า REIT นี้อาจจะไม่ได้คาดหวังผลตอบแทน 10% อย่างที่เค้าคิดครับ

    Leasehold กับ freehold มันมีความแตกต่างกันตรงที่ leasehold เป็นเจ้าของสิทธิการเช่า  ซึ่งมันมีวันสิ้นสุดตามสัญญาดังนั้นแปลว่าถ้าเราถือ REIT leasehold ไปจนสิ้นสุดสัญญาตัวมูลค่าสุดท้ายมันจะเป็น 0  แต่ freehold คือเป็นเจ้าของตัวทรัพย์สินเลย  แปลว่าก็จะมีสิทธิ์รับรายได้ไปตลอดจนกว่าทรัพย์สินนั้นเสื่อมซึ่งโดยปกติอายุนานกว่า leasehold มาก  ดังนั้นถึงแม้ว่าจะถือ REIT freehold ไปหลายปีแต่ถ้าทรัพย์สินยังสภาพดีอยู่มูลค่าของมันก็จะไม่เป็น 0

    ดังนั้นเวลาคำนวณผลตอบแทนของ REIT leasehold ก็ต้องคิดเผื่อว่าเราได้ผลตอบแทนจากปันผลจริงแต่ตัวราคาของ REIT ก็จะลดลงเรื่อยๆด้วยเมื่อใกล้หมดสัญญา

    เราจะแสดงวิธีคิด real yield ให้ดูครับ

    Case 1: เราทำให้ดูกรณีที่ไม่มี growth ก่อน

    Case 2: เราสมมติว่ามี growth

    สิ่งที่อยากให้สังเกตคือ dividend yield ของ leasehold ไม่ใช่ real yield  และ leasehold เสียเปรียบ freehold เสมอถ้าปันผลเท่ากันเติบโตเท่ากัน

    สรุปสุดท้ายคือผมไม่ได้จะบอกว่าต้องลงทุน freehold เท่านั้นหรืออะไรนะ  เพราะปกติแล้ว dividend yield ของ freehold ก็จะต่ำกว่า leasehold สะท้อนความได้เปรียบตรงนี้อยู่แล้ว  วีดิโอนี้คือต้องการให้เห็นภาพว่าผลตอบแทนของ REIT สองแบบนี้ไม่เหมือนกันและมีวิธีการคำนวณยังไงเท่านั้นเอง

     

    ฟังแล้วเป็นยังไงบ้าง Comment ได้เลยนะครับ

    หากชอบเนื้อหา อย่าลืมกด Like & Share และ Follow เราในช่องทางต่างๆ ได้ตามนี้ 🙂

    ติดตามพวกเราได้บน Facebook https://www.facebook.com/smartstockinvestment/

    หรือทาง YouTube https://www.youtube.com/channel/UCXXwuZIQdWiS1OIzy0uP1fg

    ตอนนี้เรามีคอร์ส Workshop ออนไลน์แล้วด้วยนะ
    https://www.adisonc.com/courses