Smart Stock Investment

Tag: ลงทุนอสังหา

  • วิธีคำนวณมูลค่า REIT วิธีไหนดีสุด ?

    วิธีคำนวณมูลค่า REIT วิธีไหนดีสุด ?

    ที่นิยมกันก็จะมีใช้ NAV กับ Discounted Dividend

    Net asset value เป็นอะไรที่ REIT ต้องรายงานอยู่แล้ว  หลักการคือเอามูลค่าของทรัพย์สินทั้งหมดหักด้วยหนี้สินทั้งหมดก็ออกมาเป็นมูลค่าของ REIT ละ  และข้อดีคือ REIT นี่เค้าต้องทำการประเมินมูลค่าทรัพย์สินโดยบุคคลที่สามตลอดทุกปี  ดังนั้นตัวเลขมูลค่าทรัพย์สินมันก็จะค่อนข้างเป็นปัจจุบันไม่ใช่บันทึกตามราคาณ ตอนที่ซื้อแบบบริษัทปกติ

    ส่วน Discount dividend หลักการก็แบบเดียวกับหุ้นนะ  คือคิดลดกระแสเงินสดที่เราคาดว่าจะได้จาก REIT ในอนาคตทั้งหมดมาเป็นมูลค่าวันนี้

    ส่วนตัวผมว่าใช้ Discounted Dividend เลยครับ  ตรงประเด็นสุด  REIT นี่ตามกฎเค้าโดนบังคับให้ต้องจ่ายกำไรเกือบทั้งหมดออกมาเป็นปันผลอยู่แล้วด้วย  ดังนั้นจึงไม่มีความจำเป็นต้องคิดถึง free cash flow อะไรให้ยุ่งยาก

     

    ฟังแล้วเป็นยังไงบ้าง Comment ได้เลยนะครับ

    หากชอบเนื้อหา อย่าลืมกด Like & Share และ Follow เราในช่องทางต่างๆ ได้ตามนี้ 🙂

    ติดตามพวกเราได้บน Facebook https://www.facebook.com/smartstockinvestment/

    หรือทาง YouTube https://www.youtube.com/channel/UCXXwuZIQdWiS1OIzy0uP1fg

    ตอนนี้เรามีคอร์ส Workshop ออนไลน์แล้วด้วยนะ
    https://www.adisonc.com/

    หรือ ทดลองเรียนฟรี

  • เปลี่ยนวิกฤติเป็นโอกาส ด้วยอสังหาริมทรัพย์

    เปลี่ยนวิกฤติเป็นโอกาส ด้วยอสังหาริมทรัพย์

    ฟังมุมมอง, แนวทางการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในหัวข้อ “เปลี่ยนวิกฤติเป็นโอกาส ด้วยอสังหาริมทรัพย์” จากแขกรับเชิญ คุณพีช (เจ้าของเพจ PropCow)

    วิดีโอถ่ายทำเมื่อ 13 ตุลาคม 2563

    Link ไปยัง PropCow
    https://www.facebook.com/PropCow-345100986185732/

     

    ฟังแล้วเป็นยังไงบ้าง Comment ได้เลยนะครับ

    หากชอบเนื้อหา อย่าลืมกด Like & Share และ Follow เราในช่องทางต่างๆ ได้ตามนี้ 🙂

    ติดตามพวกเราได้บน Facebook https://www.facebook.com/smartstockinvestment/

    หรือทาง YouTube https://www.youtube.com/channel/UCXXwuZIQdWiS1OIzy0uP1fg

    ตอนนี้เรามีคอร์ส Workshop ออนไลน์แล้วด้วยนะ
    https://www.adisonc.com/

    หรือ ทดลองเรียนฟรี

  • REIT Leasehold สุดท้ายแล้ว ได้เงินต้นคืนมั้ย ??

    REIT Leasehold สุดท้ายแล้ว ได้เงินต้นคืนมั้ย ??

    วีดิโอที่แล้วเรื่อง REIT ดูเหมือนได้รับความสนใจมากกว่าที่คิด  และคำถามนึงที่คนดูจะสนใจคือเรื่องการคืนเงินต้นของ Leasehold เรามาพูดถึงหัวข้อนี้กันครับ

     

    เงินต้นเราจะได้คืนมาครบใช่มั้ย ?

    ถ้าเรากำลังพูดถึงได้คืนเงินต้นแบบตราสารหนี้  คำตอบคือไม่ได้

    ธรรมชาติของ Leasehold คือเราจ่ายเงินซื้อสิทธิ์ในการรับค่าเช่าจากทรัพย์สินในช่วงระยะเวลาหนึ่ง  เราไม่ได้ให้เงินเค้ายืม ดังนั้นเมื่อสิ้นสุดอายุสัญญา Leasehold ก็คือต่อจากนี้ไม่ได้รับค่าเช่าละแค่นั้น  ตัวเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ต้องคืนเงินเราหรืออะไร

    ที่เค้าเรียกว่าได้ทุนคืนนี่  มันก็คือมาจากค่าเช่าที่ได้นี่แหละ  จากค่าเช่าทั้งหมดที่ได้มีการจ่ายออกมา  บางส่วนก็นับว่าเป็นการลดทุนหรือคืนทุน และบางส่วนก็นับเป็นผลประโยชน์ที่ได้รับ

    สมมติเอาแบบง่ายๆ  ตอนแรกซื้อสิทธิ์ในการรับค่าเช่ามา 100 บาท  หลังจากนั้นได้ปีละ 7 บาททุกปีจนครบสัญญา 30 ปี  สิ่งที่เราได้ทั้งหมดจนจบคือ 210 บาท (7×30) ซึ่งไอตัว 210 บาทนี่คือบางส่วนก็นับเป็นการคืนทุน 100 บาทตอนแรก  และที่เหลือเป็นผลประโยชน์ที่ได้รับน่ะครับ ดังนั้นถ้าสมมติดำเนินงานมา 10 ปีเราได้เงินมา 70 บาทละปรากฎว่าหลังจากนั้นไม่มีคนมาเช่าเลยอสังหาริมทรัพย์นี้ไม่มีคนเช่า  ก็แปลว่าเราก็ได้มา 70 บาทน่ะแหละ ไม่ครบ 100 บาทที่เราลงทุนไปตอนแรก

    ลดทุนนี่มันอะไรยังไง ?  

    มันก็จ่ายออกมาเหมือนเงินที่กอง REIT จ่ายออกมาให้เรานี่แหละ  เพียงแต่เค้าจะบอกชัดเจนเลยว่าเป็นการลดทุน ประเด็นคือส่วนที่เป็นการลดทุนไม่ต้องเสียภาษี  และ REIT ที่เป็น Leasehold เค้าจะเริ่มลดทุนเมื่อราคายุติธรรมของเงินลงทุนในสิทธิการเช่าต่ำกว่าราคาทุน

     

    คำนวณผลตอบแทน

    ใช้ function IRR บน Excel เอาเลยครับ

     

    สนใจศึกษาเพิ่มเติมผมแนะนำ e-learning ของตลาดหลักทรัพย์  ผมทิ้ง Link ไว้ข้างล่างนี้ครับ https://elearning.set.or.th/SETGroup/courses/44/info

    แล้วก็เรื่องการลดทุนของ Leasehold หลักทรัพย์กสิกรมีอธิบายอยู่ผมทิ้ง Link ไว้เช่นกัน  https://www.kasikornasset.com/th/market-update/Pages/Property-Fund_Leasehold.aspx

    ฟังแล้วเป็นยังไงบ้าง Comment ได้เลยนะครับ

    หากชอบเนื้อหา อย่าลืมกด Like & Share และ Follow เราในช่องทางต่างๆ ได้ตามนี้ 🙂

    ติดตามพวกเราได้บน Facebook https://www.facebook.com/smartstockinvestment/

    หรือทาง YouTube https://www.youtube.com/channel/UCXXwuZIQdWiS1OIzy0uP1fg