REIT Dividend Yield สูง ผลตอบแทนจริงอาจไม่ใช่ ดูด้วยว่าเป็น Leasehold หรือ Freehold
เร็วๆนี้มีลูกศิษย์ผมคนนึงเค้าเล่าให้ฟังว่ามีไปซื้อ REIT อันนึงที่คาดหวัง dividend yield 10% พอดีผมจำได้ว่า REIT อันนั้นมันเป็น leasehold และน่าจะมีสิทธิ์ได้รับรายได้อีกประมาณ 13 ปีเลยต้องรีบบอกเค้าว่า REIT นี้อาจจะไม่ได้คาดหวังผลตอบแทน 10% อย่างที่เค้าคิดครับ
Leasehold กับ freehold มันมีความแตกต่างกันตรงที่ leasehold เป็นเจ้าของสิทธิการเช่า ซึ่งมันมีวันสิ้นสุดตามสัญญาดังนั้นแปลว่าถ้าเราถือ REIT leasehold ไปจนสิ้นสุดสัญญาตัวมูลค่าสุดท้ายมันจะเป็น 0 แต่ freehold คือเป็นเจ้าของตัวทรัพย์สินเลย แปลว่าก็จะมีสิทธิ์รับรายได้ไปตลอดจนกว่าทรัพย์สินนั้นเสื่อมซึ่งโดยปกติอายุนานกว่า leasehold มาก ดังนั้นถึงแม้ว่าจะถือ REIT freehold ไปหลายปีแต่ถ้าทรัพย์สินยังสภาพดีอยู่มูลค่าของมันก็จะไม่เป็น 0
ดังนั้นเวลาคำนวณผลตอบแทนของ REIT leasehold ก็ต้องคิดเผื่อว่าเราได้ผลตอบแทนจากปันผลจริงแต่ตัวราคาของ REIT ก็จะลดลงเรื่อยๆด้วยเมื่อใกล้หมดสัญญา
เราจะแสดงวิธีคิด real yield ให้ดูครับ
Case 1: เราทำให้ดูกรณีที่ไม่มี growth ก่อน
Case 2: เราสมมติว่ามี growth
สิ่งที่อยากให้สังเกตคือ dividend yield ของ leasehold ไม่ใช่ real yield และ leasehold เสียเปรียบ freehold เสมอถ้าปันผลเท่ากันเติบโตเท่ากัน
สรุปสุดท้ายคือผมไม่ได้จะบอกว่าต้องลงทุน freehold เท่านั้นหรืออะไรนะ เพราะปกติแล้ว dividend yield ของ freehold ก็จะต่ำกว่า leasehold สะท้อนความได้เปรียบตรงนี้อยู่แล้ว วีดิโอนี้คือต้องการให้เห็นภาพว่าผลตอบแทนของ REIT สองแบบนี้ไม่เหมือนกันและมีวิธีการคำนวณยังไงเท่านั้นเอง
ฟังแล้วเป็นยังไงบ้าง Comment ได้เลยนะครับ
หากชอบเนื้อหา อย่าลืมกด Like & Share และ Follow เราในช่องทางต่างๆ ได้ตามนี้ 🙂
ติดตามพวกเราได้บน Facebook https://www.facebook.com/smartstockinvestment/
หรือทาง YouTube https://www.youtube.com/channel/UCXXwuZIQdWiS1OIzy0uP1fg
ตอนนี้เรามีคอร์ส Workshop ออนไลน์แล้วด้วยนะ
https://www.adisonc.com/courses
