Smart Stock Investment

Tag: Leasehold

  • ลงทุนใน REIT Leasehold ควรจะอายุสัญญาเหลืออย่างน้อยกี่ปี ?

    ลงทุนใน REIT Leasehold ควรจะอายุสัญญาเหลืออย่างน้อยกี่ปี ?

    อันนี้มีคนถามเข้ามา โฟกัสไปที่ REIT ที่เป็น Leasehold ที่มีอายุสัญญาจำกัด

    ลงทุนตอนอายุหลือเยอะๆดีกว่าใช่มั้ย ? ไม่ใช่ครับ

    ควรหลีกเลี่ยงเมื่ออายุสัญญาเหลือกี่ปี ? ไม่เกี่ยวเลยครับ สัญญาเหลือปีเดียวอาจจะดีกว่าก็ได้

    คือเราไม่สามารถสรุปจากปัจจัยอายุสัญญาอย่างเดียวแล้วบอกว่าอะไรหรือไม่ดีได้

    เพื่อให้เห็นภาพ ผมยกตัวอย่างง่ายๆนะ

    สมมติ REIT เหลืออายุปีเดียว จะปันผลอีก 1 ครั้งเท่านั้น ปันผล 10 บาท แล้วตอนนี้ราคาขายอยู่ 5 บาท คุ้มค่าที่จะซื้อมั้ย ? เป็นการลงทุนที่ผลตอบแทนดีมากมะ ?

    ก็แน่นอนถูกมะ ซื้อ 5 บาทได้ 10 บาทในปีเดียวนี่ 100% เลยนะ สังเกตว่ามันก็ไม่เกี่ยวว่าอายุสัญญาเหลือปีเดียวแปลว่าต้องไม่ดีมะ ?

    หรือกลับกันนะ สมมติอายุสัญญาเหลือ 100 ปีเลย จะปันผลอีก 100 ครั้ง ครั้งละ 1 บาท แล้วราคาขายตอนนี้อยู่ 100 บาท คุ้มมั้ยน่ะ ? เป็นการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนดีมะ ?

    ดังนั้นสิ่งที่จะสื่อคือ การลงทุนในอะไรซักอย่างจะดีหรือไม่มันไม่ได้ดูเรื่องเดียวแล้วสรุปน่ะครับ เราไม่สามารถบอกว่าอายุสัญญายาวแปลว่าดีกว่าเสมอมันไม่ได้ไง

    โดยปกติการประเมินว่าลงทุนไปคุ้มมั้ยนี่มันมีอยู่ 3 เรื่องครับ
    ลักษณะ Payoff ที่คาดว่าจะได้ ได้กี่บาท จะปันผลหรือ capital gain ก็แล้วแต่ ได้เมื่อไหร่
    ราคาซื้อที่เราซื้อ
    ความแน่นอนว่า payoff ที่ว่าจะเกิดขึ้นอย่างที่คาด อย่างเลวร้ายมันจะประมาณไหน
     

    ฟังแล้วเป็นยังไงบ้าง Comment ได้เลยนะครับ

    หากชอบเนื้อหา อย่าลืมกด Like & Share และ Follow เราในช่องทางต่างๆ ได้ตามนี้ 🙂

    ติดตามพวกเราได้บน Facebook https://www.facebook.com/smartstockinvestment/

    หรือทาง YouTube https://www.youtube.com/channel/UCXXwuZIQdWiS1OIzy0uP1fg

    ตอนนี้เรามีคอร์ส Workshop ออนไลน์แล้วด้วยนะ
    https://www.adisonc.com/

    หรือ ทดลองเรียนฟรี

  • REIT Dividend Yield สูง ผลตอบแทนจริงอาจไม่ใช่ ดูด้วยว่าเป็น Leasehold หรือ Freehold

    REIT Dividend Yield สูง ผลตอบแทนจริงอาจไม่ใช่ ดูด้วยว่าเป็น Leasehold หรือ Freehold

    เร็วๆนี้มีลูกศิษย์ผมคนนึงเค้าเล่าให้ฟังว่ามีไปซื้อ REIT อันนึงที่คาดหวัง dividend yield 10%  พอดีผมจำได้ว่า REIT อันนั้นมันเป็น leasehold และน่าจะมีสิทธิ์ได้รับรายได้อีกประมาณ 13 ปีเลยต้องรีบบอกเค้าว่า REIT นี้อาจจะไม่ได้คาดหวังผลตอบแทน 10% อย่างที่เค้าคิดครับ

    Leasehold กับ freehold มันมีความแตกต่างกันตรงที่ leasehold เป็นเจ้าของสิทธิการเช่า  ซึ่งมันมีวันสิ้นสุดตามสัญญาดังนั้นแปลว่าถ้าเราถือ REIT leasehold ไปจนสิ้นสุดสัญญาตัวมูลค่าสุดท้ายมันจะเป็น 0  แต่ freehold คือเป็นเจ้าของตัวทรัพย์สินเลย  แปลว่าก็จะมีสิทธิ์รับรายได้ไปตลอดจนกว่าทรัพย์สินนั้นเสื่อมซึ่งโดยปกติอายุนานกว่า leasehold มาก  ดังนั้นถึงแม้ว่าจะถือ REIT freehold ไปหลายปีแต่ถ้าทรัพย์สินยังสภาพดีอยู่มูลค่าของมันก็จะไม่เป็น 0

    ดังนั้นเวลาคำนวณผลตอบแทนของ REIT leasehold ก็ต้องคิดเผื่อว่าเราได้ผลตอบแทนจากปันผลจริงแต่ตัวราคาของ REIT ก็จะลดลงเรื่อยๆด้วยเมื่อใกล้หมดสัญญา

    เราจะแสดงวิธีคิด real yield ให้ดูครับ

    Case 1: เราทำให้ดูกรณีที่ไม่มี growth ก่อน

    Case 2: เราสมมติว่ามี growth

    สิ่งที่อยากให้สังเกตคือ dividend yield ของ leasehold ไม่ใช่ real yield  และ leasehold เสียเปรียบ freehold เสมอถ้าปันผลเท่ากันเติบโตเท่ากัน

    สรุปสุดท้ายคือผมไม่ได้จะบอกว่าต้องลงทุน freehold เท่านั้นหรืออะไรนะ  เพราะปกติแล้ว dividend yield ของ freehold ก็จะต่ำกว่า leasehold สะท้อนความได้เปรียบตรงนี้อยู่แล้ว  วีดิโอนี้คือต้องการให้เห็นภาพว่าผลตอบแทนของ REIT สองแบบนี้ไม่เหมือนกันและมีวิธีการคำนวณยังไงเท่านั้นเอง

     

    ฟังแล้วเป็นยังไงบ้าง Comment ได้เลยนะครับ

    หากชอบเนื้อหา อย่าลืมกด Like & Share และ Follow เราในช่องทางต่างๆ ได้ตามนี้ 🙂

    ติดตามพวกเราได้บน Facebook https://www.facebook.com/smartstockinvestment/

    หรือทาง YouTube https://www.youtube.com/channel/UCXXwuZIQdWiS1OIzy0uP1fg

    ตอนนี้เรามีคอร์ส Workshop ออนไลน์แล้วด้วยนะ
    https://www.adisonc.com/courses

  • REIT Leasehold สุดท้ายแล้ว ได้เงินต้นคืนมั้ย ??

    REIT Leasehold สุดท้ายแล้ว ได้เงินต้นคืนมั้ย ??

    วีดิโอที่แล้วเรื่อง REIT ดูเหมือนได้รับความสนใจมากกว่าที่คิด  และคำถามนึงที่คนดูจะสนใจคือเรื่องการคืนเงินต้นของ Leasehold เรามาพูดถึงหัวข้อนี้กันครับ

     

    เงินต้นเราจะได้คืนมาครบใช่มั้ย ?

    ถ้าเรากำลังพูดถึงได้คืนเงินต้นแบบตราสารหนี้  คำตอบคือไม่ได้

    ธรรมชาติของ Leasehold คือเราจ่ายเงินซื้อสิทธิ์ในการรับค่าเช่าจากทรัพย์สินในช่วงระยะเวลาหนึ่ง  เราไม่ได้ให้เงินเค้ายืม ดังนั้นเมื่อสิ้นสุดอายุสัญญา Leasehold ก็คือต่อจากนี้ไม่ได้รับค่าเช่าละแค่นั้น  ตัวเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ต้องคืนเงินเราหรืออะไร

    ที่เค้าเรียกว่าได้ทุนคืนนี่  มันก็คือมาจากค่าเช่าที่ได้นี่แหละ  จากค่าเช่าทั้งหมดที่ได้มีการจ่ายออกมา  บางส่วนก็นับว่าเป็นการลดทุนหรือคืนทุน และบางส่วนก็นับเป็นผลประโยชน์ที่ได้รับ

    สมมติเอาแบบง่ายๆ  ตอนแรกซื้อสิทธิ์ในการรับค่าเช่ามา 100 บาท  หลังจากนั้นได้ปีละ 7 บาททุกปีจนครบสัญญา 30 ปี  สิ่งที่เราได้ทั้งหมดจนจบคือ 210 บาท (7×30) ซึ่งไอตัว 210 บาทนี่คือบางส่วนก็นับเป็นการคืนทุน 100 บาทตอนแรก  และที่เหลือเป็นผลประโยชน์ที่ได้รับน่ะครับ ดังนั้นถ้าสมมติดำเนินงานมา 10 ปีเราได้เงินมา 70 บาทละปรากฎว่าหลังจากนั้นไม่มีคนมาเช่าเลยอสังหาริมทรัพย์นี้ไม่มีคนเช่า  ก็แปลว่าเราก็ได้มา 70 บาทน่ะแหละ ไม่ครบ 100 บาทที่เราลงทุนไปตอนแรก

    ลดทุนนี่มันอะไรยังไง ?  

    มันก็จ่ายออกมาเหมือนเงินที่กอง REIT จ่ายออกมาให้เรานี่แหละ  เพียงแต่เค้าจะบอกชัดเจนเลยว่าเป็นการลดทุน ประเด็นคือส่วนที่เป็นการลดทุนไม่ต้องเสียภาษี  และ REIT ที่เป็น Leasehold เค้าจะเริ่มลดทุนเมื่อราคายุติธรรมของเงินลงทุนในสิทธิการเช่าต่ำกว่าราคาทุน

     

    คำนวณผลตอบแทน

    ใช้ function IRR บน Excel เอาเลยครับ

     

    สนใจศึกษาเพิ่มเติมผมแนะนำ e-learning ของตลาดหลักทรัพย์  ผมทิ้ง Link ไว้ข้างล่างนี้ครับ https://elearning.set.or.th/SETGroup/courses/44/info

    แล้วก็เรื่องการลดทุนของ Leasehold หลักทรัพย์กสิกรมีอธิบายอยู่ผมทิ้ง Link ไว้เช่นกัน  https://www.kasikornasset.com/th/market-update/Pages/Property-Fund_Leasehold.aspx

    ฟังแล้วเป็นยังไงบ้าง Comment ได้เลยนะครับ

    หากชอบเนื้อหา อย่าลืมกด Like & Share และ Follow เราในช่องทางต่างๆ ได้ตามนี้ 🙂

    ติดตามพวกเราได้บน Facebook https://www.facebook.com/smartstockinvestment/

    หรือทาง YouTube https://www.youtube.com/channel/UCXXwuZIQdWiS1OIzy0uP1fg