REIT Leasehold สุดท้ายแล้ว ได้เงินต้นคืนมั้ย ??
วีดิโอที่แล้วเรื่อง REIT ดูเหมือนได้รับความสนใจมากกว่าที่คิด และคำถามนึงที่คนดูจะสนใจคือเรื่องการคืนเงินต้นของ Leasehold เรามาพูดถึงหัวข้อนี้กันครับ
เงินต้นเราจะได้คืนมาครบใช่มั้ย ?
ถ้าเรากำลังพูดถึงได้คืนเงินต้นแบบตราสารหนี้ คำตอบคือไม่ได้
ธรรมชาติของ Leasehold คือเราจ่ายเงินซื้อสิทธิ์ในการรับค่าเช่าจากทรัพย์สินในช่วงระยะเวลาหนึ่ง เราไม่ได้ให้เงินเค้ายืม ดังนั้นเมื่อสิ้นสุดอายุสัญญา Leasehold ก็คือต่อจากนี้ไม่ได้รับค่าเช่าละแค่นั้น ตัวเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ต้องคืนเงินเราหรืออะไร
ที่เค้าเรียกว่าได้ทุนคืนนี่ มันก็คือมาจากค่าเช่าที่ได้นี่แหละ จากค่าเช่าทั้งหมดที่ได้มีการจ่ายออกมา บางส่วนก็นับว่าเป็นการลดทุนหรือคืนทุน และบางส่วนก็นับเป็นผลประโยชน์ที่ได้รับ
สมมติเอาแบบง่ายๆ ตอนแรกซื้อสิทธิ์ในการรับค่าเช่ามา 100 บาท หลังจากนั้นได้ปีละ 7 บาททุกปีจนครบสัญญา 30 ปี สิ่งที่เราได้ทั้งหมดจนจบคือ 210 บาท (7×30) ซึ่งไอตัว 210 บาทนี่คือบางส่วนก็นับเป็นการคืนทุน 100 บาทตอนแรก และที่เหลือเป็นผลประโยชน์ที่ได้รับน่ะครับ ดังนั้นถ้าสมมติดำเนินงานมา 10 ปีเราได้เงินมา 70 บาทละปรากฎว่าหลังจากนั้นไม่มีคนมาเช่าเลยอสังหาริมทรัพย์นี้ไม่มีคนเช่า ก็แปลว่าเราก็ได้มา 70 บาทน่ะแหละ ไม่ครบ 100 บาทที่เราลงทุนไปตอนแรก
ลดทุนนี่มันอะไรยังไง ?
มันก็จ่ายออกมาเหมือนเงินที่กอง REIT จ่ายออกมาให้เรานี่แหละ เพียงแต่เค้าจะบอกชัดเจนเลยว่าเป็นการลดทุน ประเด็นคือส่วนที่เป็นการลดทุนไม่ต้องเสียภาษี และ REIT ที่เป็น Leasehold เค้าจะเริ่มลดทุนเมื่อราคายุติธรรมของเงินลงทุนในสิทธิการเช่าต่ำกว่าราคาทุน
คำนวณผลตอบแทน
ใช้ function IRR บน Excel เอาเลยครับ
สนใจศึกษาเพิ่มเติมผมแนะนำ e-learning ของตลาดหลักทรัพย์ ผมทิ้ง Link ไว้ข้างล่างนี้ครับ https://elearning.set.or.th/SETGroup/courses/44/info
แล้วก็เรื่องการลดทุนของ Leasehold หลักทรัพย์กสิกรมีอธิบายอยู่ผมทิ้ง Link ไว้เช่นกัน https://www.kasikornasset.com/th/market-update/Pages/Property-Fund_Leasehold.aspx
ฟังแล้วเป็นยังไงบ้าง Comment ได้เลยนะครับ
หากชอบเนื้อหา อย่าลืมกด Like & Share และ Follow เราในช่องทางต่างๆ ได้ตามนี้ 🙂
ติดตามพวกเราได้บน Facebook https://www.facebook.com/smartstockinvestment/
หรือทาง YouTube https://www.youtube.com/channel/UCXXwuZIQdWiS1OIzy0uP1fg